車の維持費を1円単位まで詰めていくと、あるところで手が止まります。
車検の見積もりを比べ、タイヤをディーラーではなく持ち込みに変え、税金の支払い方まで計算する。ここまでやって、いちばん効いたのはタイヤの10万円でした。
悪くない額です。ただ、これを毎年続けても伸びしろはもうありません。支出を削る作業には天井があるからです。
そこから先、桁を変えたいなら資産の側を動かすしかない。そう考えて実際に不動産を買い、節税もして、売却まで終えました。結果を先に書くとおおむねトントンです。増えてもいないし、減ってもいない。
この記事は、その立場から「面談を受ける前に何を調べ、何を聞けばよかったか」をまとめたものです。営業を受けに行くのではなく、情報を取りに行く場として面談を使うための準備リストだと思ってください。
車の固定費は、削っても年に十数万円で止まる
まず、削る側の限界を数字で確認しておきます。すべて実額です。
| やったこと | 効果 | 詳細 |
|---|---|---|
| タイヤをディーラーから持ち込み交換へ | 16万円 → 6万円 | 差額10万円 |
| 初回車検の見積もりを比べる | 127,666円で着地 | 法定費用52,550円は動かせない |
| 自動車税をカード払いに | 差引57円 | 手数料453円を引いた後 |
いちばん大きいタイヤでも10万円、しかも交換は数年に一度です。自動車税に至っては、カード払いにしても手数料を引いた後に残るのは57円でした。
固定費の圧縮はやる価値はあるが、それだけで生活の桁は変わらない。ここが出発点です。所有そのものをやめてリースに切り替えるという選択肢もありますが、これは支出の形が変わるだけで、資産が増えるわけではありません。
実際に買って、節税して、売った。結果はトントンだった
買ったのは区分マンションです。4年保有して売却しました。
売却額は、買ったときより数百万円乗せて売れています。 相見積もりをかなり取ったうえでの結果です。
ここだけ読むと勝っているように見えます。ところが最終的な損益はおおむねトントンでした。
理由は2つあります。
1つは、年間の収支がマイナスだったこと。 これが実態です。家賃収入からローンの返済・管理費・修繕積立金・固定資産税を引くと、手元には残りませんでした。確定申告で税金が戻ってきても、年間で見ればマイナスです。そしてこの「赤字を給与所得と通算して税金を取り戻す」ことこそが、面談で「節税になります」と説明される仕組みそのものでもあります。
もう1つは、保有が4年だったこと。 後述しますが、5年以下で売ると譲渡益にかかる税率が倍近くになります。 出口の年を自分で選べていれば違う結果になったはずですが、選べませんでした（この理由は次の章に書きます）。
4年ぶんの赤字と、売却時にかかるものを差し引くと、数百万円の売却益はきれいに消えます。
失敗ではありませんが、成功でもありません。
不動産投資の記事は「年金代わりになる」か「絶対にやめておけ」のどちらかに寄りがちですが、実際にやってみて残った実感は、そのどちらでもありませんでした。やれば必ず増えるものでもないし、必ず溶けるものでもない。
だからこそ、面談で聞くべきことがはっきりしています。買う前に「トントンで終わる可能性」の話をしてくれるかどうかです。
「節税になる」の中身を国税庁の資料で確認する
面談でいちばんよく出てくる言葉が「節税」です。ここは営業トークではなく、税法の話なので自分で確認できます。以下はすべて国税庁の公開資料で裏を取ったものです（2026年8月時点）。
給与所得と通算できるのは4つの所得だけ
不動産所得が赤字になったとき、その赤字を給与所得から差し引けるのが損益通算です。国税庁の資料では、損益通算の対象になる所得は不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得の4つと定められています。
出典: 国税庁 No.2250 損益通算
土地の分の利息は、赤字にしても通算できない
ここが見落とされやすい部分です。同じ国税庁の資料に、不動産所得の損失のうち「土地（土地の上に存する権利を含みます。）を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額」は損益通算できないと明記されています。
区分マンションの価格には土地の持分が含まれています。つまりローンの利息のうち土地に対応する部分は、赤字になっても給与所得から引けません。シミュレーションの還付額がこれを考慮しているかどうかは、面談で必ず確認してください。
売るときに、取得費から減価償却費が差し引かれる
節税の話がいちばん崩れるのがここです。
売却時の税金は「売却価格－取得費－譲渡費用」に対してかかりますが、国税庁は建物の取得費について「購入代金または建築代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります」としています。
保有中に減価償却費を経費として計上した分だけ、売却時の取得費は小さくなります。取得費が小さくなれば、その分だけ譲渡所得（利益）は大きく計算されます。
保有中に減らした税金の一部は、売却時に戻ってくる。節税というより、課税を後ろにずらしているというほうが実態に近い場面があります。これは制度上そういう仕組みであって、業者が悪いという話ではありません。ただ、面談で「トータルでいくら得になるのか」を聞くなら、売却時まで含めた数字で答えてもらう必要があります。
5年を境に税率が倍近く変わる
売却するタイミングでも税額は変わります。
| 区分 | 所有期間（譲渡した年の1月1日現在） | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 9% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 5% |
いずれも別途、復興特別所得税として基準所得税額の2.1%がかかります（平成25年から令和19年まで）。
出典: 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算 ／ 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
注意したいのは「譲渡した年の1月1日現在」という基準です。購入から5年経った日ではありません。年をまたぐかどうかで税率が倍近く変わるので、出口の時期は買う前から意識しておく話になります。
私が売ったのは4年目でした。 つまり短期譲渡の側です。数百万円の売却益が最終的に残らなかった理由の一部は、ここにあります。
出口は、自分で選べるとは限らない
この記事でいちばん伝えたいのがここです。
「5年を超えてから売ればいい」は、そのとおりです。ただしそれは売る時期を自分で決められる前提の話で、私はその前提が崩れました。
自宅を買おうとしたら、銀行から「売るか、一括返済か」を求められた
住み替えのために自宅のローンを検討したところ、返済比率が引っかかりました。投資用ローンの残債が、そのまま自分の借入として計算に入るためです。
結果として金融機関から、投資用物件を売却するか、一括返済するかを求められることになりました。
- 一括返済できる現金があるなら選択肢になりますが、それができるなら最初から借りていません
- 売るしかない状況になり、5年を待たずに4年目で手放しました
急いで売ると、買い叩かれる
もうひとつ実感したのがこれです。業者に「早く売りたい」と伝えた時点で、価格は下がります。
私の場合はかなりの数の相見積もりを取って、それでようやく買値を上回る水準まで戻しました。期限が決まっている状態で、価格も同時に守ろうとすると、単純に手間がかかります。
つまり、ライフステージのほうが先に来る
不動産投資のシミュレーションは、たいてい「保有し続けたら」という前提で作られています。ところが実際に出口を決めたのは、物件側の事情ではなく自分の生活のほうでした。
- 数年以内に自宅の購入や住み替えを考えているなら、投資用ローンはその計画と正面からぶつかります
- 買う前に「自分は何年後に何をしている可能性があるか」を先に考えたほうがいいという話になります
これは物件の良し悪しとは関係がありません。良い物件を買っても、出口の年を選べなければ結果は変わります。
面談の前に、自分で調べておく3つ
面談は1〜2時間あります。その時間を「調べればわかること」に使うのはもったいないので、事前に潰しておきます。
1. 免許番号を国土交通省のシステムで照会する
宅地建物取引業者の免許情報は、国土交通省の検索システムで誰でも確認できます。免許番号・商号・代表者名・本店所在地・資本金・免許年月日などが閲覧できます。
国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」 → システムの案内ページ（宅地建物取引業者を含む12業種の企業情報が検索できます）
2. 行政処分歴を確認する
こちらも国土交通省の公式サイトです。最近5年分の行政処分等情報が公開されていて、免許取消・業務停止・指示・行政指導の別、処分年月日、事業者名で検索できます。おおむね1か月に1度更新されています。
国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」 → 宅地建物取引業者を検索する（一部の都道府県は各県のサイトで公開しているため、こちらに掲載されていない場合があります）
3. 自分の借入残高を把握しておく
意外と抜けるのがこれです。投資用ローンの審査では、既存の借入がそのまま返済負担の計算に入ります。
車のローンやカーリースの残債は、まさにその対象です。年収に対して借りられる額は決まっているので、車に与信を使っている状態で面談に行くと、提案される物件の価格帯がそもそも変わります。残債と毎月の返済額くらいは、手元に控えて行ったほうが話が早く進みます。
そして逆方向にも効きます。 先ほど書いたとおり、私は投資用ローンを抱えた状態で自宅を買おうとして返済比率に引っかかりました。車・自宅・投資用は、金融機関から見ればすべて同じ「あなたの借入」です。どれか1つを増やせば、残りの枠は必ず減ります。
面談で必ず聞く5つの質問
ここからが本題です。この5つに具体的な数字で答えられるかどうかで、その担当者と話を続けるかが決まります。
質問1｜その利回りは表面ですか、実質ですか
広告に出ている利回りは、たいてい家賃を価格で割っただけの表面利回りです。管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託料・想定空室期間を引いた後の数字を、その場で出してもらってください。
質問2｜減価償却が終わるのは何年後で、その翌年から収支はどうなりますか
節税効果は減価償却が計上できる間だけのものです。償却が終わった年から、経費が減って課税所得が増えます。そのタイミングと、その後の手残りがいくらになるのかを聞きます。ここを提示できない相手からは買わないほうがいいと考えています。
質問3｜売却時の想定価格の根拠は何ですか
出口の価格が計画の前提になっているなら、その根拠を聞きます。同じ建物、または同じエリアの直近の成約事例を見せてもらうのがいちばん確実です。「値上がりが期待できます」という表現しか返ってこない場合は、その計画は根拠がないということになります。
質問4｜サブリースがある場合、賃料の見直し条件と時期は契約書のどこに書いてありますか
家賃保証（サブリース）がついている場合、保証賃料が将来的に見直される条件が契約書に定められているのが通常です。何年ごとに、どういう基準で見直されるのかを、口頭ではなく契約書の該当箇所で確認します。
質問5｜私の年収と借入状況で、実際に組めるローンの条件はいくらですか
金利・借入期間・団体信用生命保険の内容は、シミュレーションの前提をまるごと左右します。一般論ではなく自分の条件で出してもらいます。ここで先ほどの「借入残高を控えて行く」が効いてきます。
数年以内に自宅の購入や住み替えを考えているなら、それも併せて伝えてください。 投資用ローンを組んだ後に自宅のローンを申し込むと、返済比率で引っかかることがあります（私がそうでした）。この質問に「自宅のほうは別枠なので大丈夫です」と即答されたら、その担当者の説明は疑ってください。
面談を「断る練習」にしない
その場で契約を求められても、持ち帰って構いません。上の5つの答えを書き留めて帰り、数字を自分で組み直してから判断すれば十分です。逆に、持ち帰りを嫌がられた時点でひとつの判断材料になります。
JPリターンズの個別面談はどういうものか
面談型のサービスはいくつかありますが、条件を公開しているところのほうが準備がしやすいので、実際に公開されている内容を挙げておきます（2026年8月時点・公式サイト記載）。
- 形式: Web面談（カメラON）または対面の個別面談。所要時間は1回あたり1〜2時間程度
- 扱う物件: 中古の区分マンションが中心。東京・神奈川エリアが中心（一部、大阪・神戸・京都・福岡）。価格帯は1,000万〜5,000万円程度
- 入居率: 99.96%（2026年3月末時点・公式サイト記載）
- 運営: J.P.Returns株式会社（東京都千代田区丸の内2-6-1 丸の内パークビルディング23階）。宅地建物取引業免許 国土交通大臣(1)第10826号／賃貸住宅管理業者 国土交通大臣(02)第000889号
- 面談者への特典: Web面談で20,000円相当、対面の個別面談で50,000円相当のデジタルギフト（Amazonギフトカード／PayPayマネーライト／楽天ポイントから選択）。付与は面談から90日後頃を想定と案内されています
特典について、正直に書いておきます。ギフトがもらえるから面談を受ける、という順序はおすすめしません。
ただし、1〜2時間を提供する対価として提示されていると考えるなら、話は変わります。上の5つの質問を持って行けば、その時間は「自分の年収と借入状況で、実際にどういう条件になるのか」を専門の担当者に計算させる時間になります。それは自分では作れない情報です。
JPリターンズ 個別面談
中古の区分マンションを中心に扱う不動産会社の個別相談です。Web面談・対面のどちらも選べます。上の5つの質問を持参して、自分の条件での数字を出してもらう使い方を想定しています。
※ 記載内容は2026年8月時点の公式サイトの情報です。条件は変更される場合がありますので、最新の内容は公式サイトでご確認ください。
よくある質問
面談を受けたら、その場で契約しなければいけませんか
いいえ。持ち帰って検討して構いません。上の5つの質問への回答を書き留めて帰り、自分で数字を組み直してから判断するのが安全です。持ち帰りを強く止められるようであれば、それ自体が判断材料になります。
「節税になる」というのは嘘なのですか
嘘ではありませんが、保有中の税金だけを見た話であることが多いです。国税庁の資料にあるとおり、建物の取得費は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額になるため、売却時の譲渡所得はその分だけ大きく計算されます。保有中と売却時を合わせた通算でいくらになるのかを確認してください。
年収がいくらあれば検討する意味がありますか
金額の目安をこちらから示すことはしません。損益通算による還付は所得税率に比例するため、税率が高い人ほど額としては大きくなりますが、それが有利かどうかは物件・借入条件・保有期間で変わります。自分の条件での試算を出してもらったうえで、税理士やファイナンシャルプランナーなど独立した専門家に確認するのが確実です。
途中で売りたくなったら、すぐ売れますか
売れますが、急ぐと価格は下がります。 買い手側も「早く売りたい事情がある」と分かれば、その前提で指値をしてきます。私は期限がある状態で売りましたが、相見積もりをかなりの数取ることでようやく買値を上回る水準まで戻しました。時間で守れないぶんは手間で守ることになります。
なお、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下だと税率が倍近くになるため、急いで売ると税金の面でも不利になりやすい点は押さえておいてください。
車のローンがあると不利になりますか
不利になるとは限りませんが、借入として審査に反映されます。年収に対して借りられる総額には上限があるため、車のローンやリースの残債があれば、その分だけ不動産に回せる枠は小さくなります。面談前に残債と毎月の返済額を把握しておくと、現実的な提案を受けられます。
最後に
支出を削る作業は、やれば必ず結果が出ます。タイヤを持ち込みにすれば10万円は確実に浮く。そこに不確実性はありません。
資産を動かす作業は、やっても結果が出るとは限りません。私の場合は、区分マンションを4年持って、買値を上回る額で売って、それでもトントンでした。
この2つは別の種類の行為で、どちらが上ということはありません。ただ、片方だけをやり続けても、いつか天井にぶつかるというのが、車の維持費を数年間計算してきて出た実感です。
やってみて残ったのは、「良い物件を選べるか」より「出口の年を自分で選べるか」のほうが効くという感覚でした。物件は比べれば分かりますが、数年後に自分がどこに住んでいて、何を買おうとしているかは、面談の場では誰も聞いてくれません。
面談は、資産側の話を「自分の数字で」聞ける数少ない機会です。買うかどうかを決める場ではなく、判断材料を取りに行く場として使うのがちょうどいいと思っています。
免責事項
本記事は情報提供を目的としており、特定の商品の購入や契約を勧誘するものではありません。記載した税制の内容は2026年8月時点で国税庁が公開している資料に基づいていますが、制度は改正される場合があります。
記事中の損益に関する記述は運営者個人の結果であり、成果を保証するものではありません。不動産投資には、空室・家賃下落・金利上昇・災害・売却価格の下落などのリスクがあります。
実際の判断にあたっては、税理士・ファイナンシャルプランナーなど独立した専門家にご相談ください。
